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1. 법정지상권의 의미 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나, 어떤 사정으로 이들 토지와 그 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에, 건물소유자에게 그의 건물소유를 위하여 법률상 당연히 인정되는 지상권을 의미한다. 여기서 법정지상권은 '건물소유자를 위한 권리'일 뿐, 토지소유자에게는 '의무'가 된다. 만일 새로운 건물소유자에게 법정지상권을 인정하지 않는다면 경매로 낙찰을 받은 후에도 그 건물을 철거당하는 불이익을 당하게 되고 결과가 그러하다면 경매자체가 진행되는 것이 거의 불가능하게 될 뿐만 아니라 아울러 그 건물상에 설정하는 저당권 등의 기능은 전무하게 될 것이다. 따라서 이러한 결과를 방지하기 위하여 법은 일정한 요건하에서 법정지상권제도를 인정하고 있다. 그런데 법정지상권은 법률 및 판례에 의해 형성된 것으로 그 성립에 등기를 요하지 않는다는 특징이 있다. 따라서 등기부상에 등기되지 않는 권리이므로 경매실무에서 항상 주의를 요하는 권리인 것이다. |
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2. 법정지상권 성립요건 (1) 토지와 건물이 동일한 소유자에 속할 것 (2) 토지나 건물 또는 토지·건물 전무에 (근)저당권이 설정될 것 (3) (근)저당권설정 당시 이미 건물이 존재하고 있을 것 (4) 토지·건물에 설정된 (근)저당권의 실행을 위한 경매(임의경매)로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 것 - 이러한 법정지상권에 관한 내용은 강행규정이며 저당권 설정당사자의 특약으로 법정지상권의 성립을 막을 수 없다. |
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3. 법정지상권의 성립시기 (1) 법정지상권의 성립 시기는 토지나 건물이 경매로 그 소유권이 이전하는 때 입니다. 따라서 낙찰인이 낙찰대금을 완납한 때 법정지상권은 성립됩니다. (2) 법정지상권은 법률의 규정에 의한 물권의 취득이므로 등기를 필요로 하지는 않습니다. (3) 법정지상권을 취득 한 사람은 토지소유자에 대하여 지상권 등기를 청구 할 수 있습니다. (4) 법정지상권을 제3자에게 처분 하려 하면 등기를 하여야 합니다. (5) 등기 없이 건물을 처분한 경우 판례는 법정지상권부(法定地上權附) 건물의 양수인은 그 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있던 지상권설정등기 청구권을 대위 행사할 수 있으며 따라서 토지소유자가 토지소유권에 기한 건물철거를 요구하는 것은 신의 측상 허용되지 않는다고 판결하고 있습니다. |
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5. 법정지상권의 내용 (1) 법정지상권의 범위 법정지상권의 범위는 반드시 그 건물의 대지에 국한 되는 것은 아니고 건물로서 이용되는데 필요한 한도에서 대지이외의 부분에도 미치게 됩니다.(일반적인지상권의 범위와 같다고 보면 됩니다) (2) 지료(地料)의 결정 법정지상권의 지료는 당사자 간의 합의로 정합니다. 당사자 간의 협의가 불가능 하게 되면 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정 하게 되며 이때 법원이 결정 하게 되는 지료는 지상권 성립한 때부터 소급하여 그 효력이 발생 합니다. (3) 지상권의 존속기간 가. 설정 행위로 정하는 경우 최장기간의 제한은 없습니다. -최단기간은(석조, 석회석, 연와조, 수목):30년, 그 외 건물은: 15년, 공작물은 : 5년 나. 기간을 정하지 않는 경우 최단기간으로 적용 합니다. 다. 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년입니다. |
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6. 계약의 갱신 (1) 당사자의 계약으로 갱신 할 수 있습니다. (2) 지상권자의 갱신 청구권 지상권이 존속기간의 만료로 소멸한 경우에 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존하고 있는 경우 지상권자는 일방적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. (3) 지상권자의 지상물 매수청구권 지상권설정자가 지상권자의 계약갱신청구를 거절 하는 경우는 지상권자는 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다 (이때 토지소유주는 받아 들여야한다) (4) 지상권의 존속기간과 지상물매수청구권 등은 강행규정이므로 이들 규정에 위반하여 지상권 자에게 불리한 약정을 하여도 그것은 무효입니다. |
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7. 법정지상권의 소멸 법정지상권에 따른 지료가 정해진 경우, 건물소유자인 법정지상권자가 2년 이상 그 지료를 지급하지 아니한 때에는 일반지상권의 경우와 마찬가지로 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다. '2년 이상의 지료'란 연체된 지료액이 2년분 이상이 되는 것을 말하며, 계속해서 2년 이상 연체된 경우는 물론이고, 1년분의 지료를 연체하였다가 몇년 후에 다시 1년 분의 지료를 지급하지 않은 경우도 포함된다. 지상권자의 지료연체로 인한 지상권 소멸청구에 의해 지상권이 소멸한 경우에는 지상권 갱신청구를 할 수 없다. 그리고 지료연체로 인한 법정지상권 소멸청구에 의해 법정지상권이 소멸한 경우에는 비록 지상에 지상물이 현존하더라도 건물소유자인 법정지상권자는 토지소유자에 대하여 지상물의 매수를 청구할 수 없다. 그러나 법정지상권에 따른 지료가 정해지지 않은 경우, 즉 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 없었다거나 또는 법원에 의하여 지로갸 결정된 바가 없었다면, 건물소유자인 법정지상권자가 2년간 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료지급을 지체한 것으로 볼 수 없어 결국 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 없다. |